Přístup k tomuto dokumentu je chráněn heslem.
Nesprávné heslo
17. listopadu 342 — Pardubice I — Zelené Předměstí
Stabilní nájemní základna
vs. ČNB sazba 3,5 %
Deklarovaný čistý roční výnos 4,3 mil. Kč odpovídá zhruba 199 Kč/m²/měs. při přepočtu na přibližnou pronajímatelnou plochu cca 1 800 m².
| Lokalita / zdroj | Plocha | Měsíční nájem | Kč/m²/měs. | Komentář |
|---|---|---|---|---|
| 17. listopadu — retail | 212 m² | 59 000 Kč | 278 | Silná frekvenční adresa, vhodný high-street benchmark |
| Palackého třída — retail | 395 m² | 78 000 Kč | 197 | Podpůrný benchmark širšího centra |
Pro regionální mixed-use dům v centru Pardubic je hlavní cenotvornou kotvou výnos a stabilita cash flow. Samotná cena za m² je jen podpůrný korektiv.
| Pásmo | Čistá hodnota | Yield* | Interpretace |
|---|---|---|---|
| Defenzivní | 55–58 mil. Kč | 6,94–6,62 % | Rychlý prodej nebo slabší dokumentace |
| Konzervativní | 60–63 mil. Kč | 6,42–6,14 % | Obhajitelná při přísnějším risk premium |
| Optimální | 62–67 mil. Kč | 6,23–5,81 % | Standardní investorský zájem |
| Ambiciózní | 68–70 mil. Kč | 5,73–5,58 % | Jen při silné dokumentaci a stabilním rent rollu |
* Yield = NOI 4,3M ÷ celková investice (kupní cena + CAPEX 7 mil.)
| Nemovitost | Plocha | Cena | Kč/m² | Role v analýze |
|---|---|---|---|---|
| V Ráji — komerční objekt | 740 m² | 28,88 mil. Kč | 39 027 | Relevantní podpůrné srovnání pro komerční objekt |
| Bartolomějská — soubor domů | 1 254 m² | 43,9 mil. Kč | 35 008 | Důležitý mixed-use benchmark pro širší centrum |
| Pernštýnská — činžovní dům | 450 m² | 29,9 mil. Kč | 66 444 | Core-town horní orientace, příliš agresivní jako přímý benchmark |
| Smilova — investiční objekt | 434 m² | 31,9 mil. Kč | 73 502 | Boutique benchmark, ukazuje horní část trhu pro menší aktiva |
Váš objekt generuje čistý roční příjem 4 300 000 Kč. Toto je ověřitelný fakt a základ každého profesionálního ocenění. Při dosazení do výnosové metody cash flow objektu samo o sobě obhajuje cenové pásmo výrazně nad 60 mil. Kč. Při zohlednění výhledového CAPEX cca 7 mil. Kč investor realisticky kalkuluje s čistou hodnotou v pásmu 60–70 mil. Kč.
Profesionální investor dělí roční čisté výnosy kapitalizační mírou (cap rate), která odráží riziko a alternativní příležitosti. Výsledek je tržní hodnota aktiva.
Při přepočtu na přibližnou pronajímatelnou plochu cca 1 800 m² vychází průměrný nájem na 199 Kč/m²/měs., což odpovídá tržnímu pásmu 197–278 Kč/m² v centru Pardubic.
Výnosová metoda i srovnávací přístup na bázi realizovaných prodejů shodně potvrzují reálnou tržní hodnotu — po zohlednění CAPEX 7 mil. Kč — v pásmu kolem 60–70 mil. Kč.
Doporučujeme stanovit úvodní nabídkovou cenu na částku 72,9 mil. Kč, která zahrnuje i drobný prostor pro vyjednávání o ceně.
Cílový closing směřujeme na částku 67 mil. Kč, která maximalizuje čistý výtěžek a zároveň odpovídá tomu, co je investor na dnešním trhu ochoten zaplatit. Tento přístup navíc předchází situaci, kdy příliš vysoká cena odradí seriózní zájemce a prodej se tak protáhne na delší časový horizont.
Prodejní cena by se zároveň určitě neměla dostat pod částku 60 mil. Kč, pokud se věrohodně doložit výnos a strukturu nájmů.
Následující dokumenty jsou investory považovány za rozhodující.
Investiční výnosnost této nemovitosti
Referenční bezriziková sazba
Investiční výnosnost Praha prime office