Přístup k tomuto dokumentu je chráněn heslem.
Nesprávné heslo
17. listopadu 342 — Pardubice I — Zelené Předměstí
Stabilní nájemní základna
vs. ČNB sazba 3,5 %
Deklarovaný čistý roční výnos 4,0 mil. Kč odpovídá zhruba 256 Kč/m²/měs. při přepočtu na přibližnou pronajímatelnou plochu cca 1 300 m².
| Lokalita / zdroj | Plocha | Měsíční nájem | Kč/m²/měs. | Komentář |
|---|---|---|---|---|
| 17. listopadu — retail | 212 m² | 59 000 Kč | 278 | Silná frekvenční adresa, vhodný high-street benchmark |
| Palackého třída — retail | 395 m² | 78 000 Kč | 197 | Podpůrný benchmark širšího centra |
Pro regionální mixed-use dům v centru Pardubic je hlavní cenotvornou kotvou výnos a stabilita cash flow. Samotná cena za m² je jen podpůrný korektiv.
| Pásmo | Hodnota | Yield (NOI 4,0M) | Yield (NOI 4,22M) | Interpretace |
|---|---|---|---|---|
| Defenzivní | 58–60 mil. Kč | 6,90–7,03 % | 7,28–7,03 % | Rychlý prodej nebo slabší dokumentace |
| Konzervativní | 62–65 mil. Kč | 6,45–6,15 % | 6,81–6,49 % | Obhajitelná při přísnějším risk premium |
| Optimální | 64–69 mil. Kč | 6,25–5,80 % | 6,59–6,12 % | Standardní investorský zájem |
| Ambiciózní | 70–72 mil. Kč | 5,71–5,56 % | 6,03–5,86 % | Jen při silné dokumentaci a stabilním rent rollu |
| Nemovitost | Plocha | Cena | Kč/m² | Role v analýze |
|---|---|---|---|---|
| V Ráji — komerční objekt | 740 m² | 28,88 mil. Kč | 39 027 | Relevantní podpůrné srovnání pro komerční objekt |
| Bartolomějská — soubor domů | 1 254 m² | 43,9 mil. Kč | 35 008 | Důležitý mixed-use benchmark pro širší centrum |
| Pernštýnská — činžovní dům | 450 m² | 29,9 mil. Kč | 66 444 | Core-town horní orientace, příliš agresivní jako přímý benchmark |
| Smilova — investiční objekt | 434 m² | 31,9 mil. Kč | 73 502 | Boutique benchmark, ukazuje horní část trhu pro menší aktiva |
Váš objekt generuje čistý roční příjem 4 000 000 Kč. Toto je ověřitelný fakt a základ každého profesionálního ocenění. Při dosazení do výnosové metody cash flow objektu samo o sobě obhajuje cenové pásmo výrazně nad 60 mil. Kč.
Profesionální investor dělí roční čisté výnosy kapitalizační mírou (cap rate), která odráží riziko a alternativní příležitosti. Výsledek je tržní hodnota aktiva.
Při přepočtu na přibližnou pronajímatelnou plochu cca 1 300 m² vychází průměrný nájem na 256 Kč/m²/měs., což odpovídá tržnímu pásmu 197–278 Kč/m² v centru Pardubic.
Výnosová metoda (62–72 mil.) i srovnávací přístup na bázi realizovaných prodejů shodně potvrzují reálnou tržní hodnotu v pásmu kolem 62–72 mil. Kč.
Pod 65 mil. Kč bychom se neměli dostat, pokud se podaří věrohodně doložit výnos a strukturu nájmů. První korekce — po případné slabší odezvě raději snížit na 69,9 mil., než skákat rovnou do low-60s.
Vstupní cena 71,9 mil. Kč poskytuje dostatečný vyjednávací prostor. Cílový closing 66–68,5 mil. Kč maximalizuje čistý výtěžek a zároveň odpovídá tomu, co je investor na dnešním trhu ochoten zaplatit. Tento přístup předchází situaci, kdy příliš vysoká cena odradí seriózní zájemce a prodej se protáhne — což v konečném důsledku vždy stojí víc.
Následující dokumenty investor považuje za rozhodující. S těmito daty lze dnešní pásmo 62–72 mil. Kč zúžit na podstatně přesnější interval a současně lépe obhájit vyšší nabídkovou cenu.
Investiční výnosnost nemovitosti
Referenční bezriziková sazba
Prime office yield Praha